Depuis le 1er juillet, de nouvelles règles sont entrées en vigueur concernant le changement de syndic, le règlement de copropriété ou encore le vote par correspondance. Guy Hoquet fait le point sur les mesures à connaître !
Le vote par correspondance n’est plus obligatoire
En raison de la pandémie de coronavirus, les pouvoirs publics avaient exceptionnellement autorisé les syndics à imposer le vote par correspondance pour raisons sanitaires lors de la tenue des assemblées générales. Cette possibilité de rendre obligatoire cette forme de vote prend fin. Désormais, le vote par correspondance ne peut être qu’une option offerte en complément des assemblées tenues en présentiel. Le syndic est en revanche toujours tenu de joindre un bulletin de vote dans la convocation des copropriétaires…
La mise en conformité du règlement avec la Loi Élan
Votée en 2018, la loi dite Élan continue d’être progressivement mise en œuvre. À ce titre, il était prévu au départ que les syndicats de copropriétaires disposeraient d’un délai de 3 ans pour mettre en conformité le règlement de copropriété. L’échéance, qui a été fixée au 24 novembre 2021, se rapproche. Toutefois, un report proposé par le Sénat est actuellement en discussion au Parlement, dans le cadre du vote de la loi 4D. Si l’Assemblée générale donne son accord, la nouvelle date limite pourrait être le 23 novembre 2024. Dans tous les cas, les syndicats doivent vérifier que le règlement est bien conforme. En effet, si le document n’est pas modifié à temps (2021 ou 2024) un notaire pourra refuser une vente au sein de la copropriété pour non-conformité ! Il appartient au conseil syndical de réaliser trois vérifications importantes :
- Dans la loi Élan, les lots transitoires sont définis comme lots privatifs. Autrement dit, un lot transitoire donne droit à la quote-part de la partie commune, et aux droits de vote correspondants. Si un promoteur possède un lot transitoire, alors il doit être convoqué aux assemblées générales comme tout copropriétaire.
- Les parties communes à jouissance privative ou exclusive concernent les balcons, loggias, terrasses, et combles aménagés. Selon la loi Élan, elles confèrent un simple droit d’usage, non un droit de propriété, devant être défini par le règlement. Droit de jouissance qui est toutefois rattaché au lot et transmissible à un nouvel acquéreur.
- Les parties communes spéciales sont celles affectées à un bâtiment, à une partie d’un bâtiment ou à un équipement commun. L’entretien et les charges afférentes à ces parties communes ne concernent que les copropriétaires qui y ont accès. La loi Élan leur permet de se réunir au sein d’une assemblée générale.
Le changement de syndic devient (un peu) plus difficile
Dans son article 15, l’ordonnance du 30 octobre 2019 modifie les règles concernant un changement de syndic, dans un sens qui avantage le syndic sortant. Désormais, toute résiliation d’un contrat de syndic doit être motivée, et respecter certains délais. Tout d’abord, le conseil syndical doit produire une demande motivée d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la résiliation du contrat, en précisant les fautes ou les manquements reprochés. De plus, cette assemblée doit être tenue dans les 3 mois qui précèdent le terme du contrat, et son ordre du jour doit annoncer la date anticipée de fin de contrat et inclure la question de la désignation d’un nouveau syndic. En cas de non-respect de ces contraintes, le syndic sortant peut réclamer des indemnités.