Les agents immobiliers professionnels se voient imposer une obligation de compétences et de connaissances lors de la phase d’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Que faut-il savoir pour réussir une estimation immobilière ? Quelle est la méthode adéquate pour y parvenir ? Guy Hoquet vous explique tout pour réaliser au mieux votre estimation.
De l’obligation d’avoir une compétence en la matière
Pour un agent professionnel, réaliser une estimation juste d’un bien immobilier suppose de disposer d’une expertise dans ce domaine, basée sur une fine observation du marché et sur des connaissances acquises tout d’abord via une formation puis développées ultérieurement. Bref, il s’agit d’un savoir-faire qui s’apprend et se perfectionne avec l’expérience. Il existe même une obligation de compétence pour les professionnels du secteur, imposée par les tribunaux français suite à des (rares, mais bien réelles) condamnations de certains acteurs ayant surévalué des biens immobiliers de façon excessive ! De ces décisions de justice découlent des obligations déontologiques et jurisprudentielles :
- Un agent ou conseiller doit toujours évaluer un bien avant de conclure un mandat, en se fiant au prix de biens similaires à proximité, et il doit conserver des preuves (de préférence écrites) de cette évaluation préalable. Si la commercialisation prend du temps, l’adéquation du prix au marché doit être actualisée régulièrement.
- Le professionnel doit indiquer dans le mandat son estimation du prix du bien pour prévenir toute déception issue d’attentes démesurées, et en précisant que cet avis n’a pas une valeur d’expertise, en guise d’avertissement auprès du mandant.
Sur quels critères se base l’estimation immobilière ?
Divers critères doivent être pris en compte pour produire une bonne estimation de la valeur d’un bien : emplacement, typologie, surface, confort, équipements, etc.. Par emplacement, on entend bien sûr la ville ou le quartier, mais aussi sa localisation exacte à l’intérieur du secteur, ainsi que la distance qui le sépare des commodités (transports, commerces, services publics). Impossible de se contenter du nom de la ville ou de la rue et de quelques photos, il convient de se rendre sur place pour apprécier pleinement le bon emplacement du bien, son orientation, les points de passage et éventuels vis-à-vis. L'architecture, la forme du bien immobilier et sa surface sont des critères tout aussi vitaux. Ici, il faut savoir différencier la surface utile de la surface loi Carrez, et savoir pondérer la surface en tenant compte des pentes ou mezzanines. La qualité de la construction et des revêtements doit en outre être prise en compte. Enfin, tous les équipements additionnels ou de confort doivent être analysés à leur tour : cuisine équipée, cheminée, vaste jardin, salle de bain récente, piscine, véranda, garage, cave à vin, balcons, volets automatiques, etc. Dans les copropriétés, la configuration des parties communes, les équipements collectifs, les travaux envisagés par l’assemblée générale, le montant des charges courantes et de la taxe foncière sont autant de critères à ne pas négliger !
Ajuster son estimation par rapport à l’état du marché
Sur la base de tous ces éléments, il est alors possible d’affiner l’estimation immobilière, par rapport au prix du marché et à la conjoncture nationale et locale. L’agent immobilier est tenu légalement et déontologiquement de suivre le marché, de se conformer à la règle de l’offre et de la demande, pour ajuster au mieux son estimation de la valeur du bien. Il lui faut tenir compte des possibles disruptions de l’offre, en raison de projets de travaux publics ou de programmes de construction de nouveaux logements dans le quartier, et donc se poser la question de la potentialité du bien vis-à-vis de l’évolution du secteur...