Un expert immobilier doit se baser sur plusieurs paramètres afin de déterminer le plus précisément possible la valeur d’un bien ou d’un projet immobilier. Mais quelles sont les différentes méthodes employées pour une estimation immobilière et foncière ? On fait le point !
La méthode par comparaison
La méthode par comparaison est par définition la plus utilisée lors d’une estimation. Elle consiste à déduire la valeur d’un bien immobilier en le comparant à des biens similaires. L’agent immobilier se base donc sur les prix des biens actuellement en vente ainsi que le prix des biens non vendus, partageant les caractéristiques du logement à évaluer comme l’emplacement, la superficie, l’année de construction…
Néanmoins, cette méthode a ses limites. Son efficacité dépend d’une part de l’échantillon de biens représentatifs et d’autre part elle ne tient pas compte de l’évolution haussière du marché puisqu’elle se base sur des biens vendus les mois précédents.
Par conséquent, l’agent immobilier doit être un expert du marché immobilier local afin de pouvoir utiliser la méthode de comparaison pour son estimation.
La méthode par capitalisation du revenu
La méthode par capitalisation du revenu est basée sur le rendement d’un bien à partir du revenu locatif constaté ou potentiel c’est-à-dire grâce au loyer ou à la valeur locative du marché. Mais en plus de ces éléments, il faut aussi utiliser un taux financier, autrement dit un taux de rendement constaté sur le marché de l’investissement immobilier.
Concrètement, la formule utilisée pour la méthode de capitalisation est la suivante :
Valeur = Revenu annuel * 100 / rentabilité estimée
Ici, l’expert immobilier doit connaître le marché locatif afin de déduire le revenu annuel, mais aussi le rendement moyen d’un investissement locatif. Avec ces éléments, il peut ensuite déduire la valeur du bien immobilier.
La méthode par cash-flow
La méthode par cash-flow est plus pointue que celle par capitalisation de revenu. Appelée aussi « DCF » ou « méthode par actualisation des flux de revenus », elle est souvent utilisée pour les investisseurs afin de connaître le coût d’un investissement immobilier. Concrètement, on reprend la méthode de capitalisation, mais en tenant compte aussi des charges. Il s’agit de déterminer la somme des revenus annuels de l’investissement sur le long terme entre 10 ans et 15 ans généralement.
La méthode par sol, construction et vétusté
Ici, il s’agit d’estimer le prix d’un bien en séparant le terrain et le bâti. Par conséquent, l’évaluation se fait en deux temps puisqu’il convient de déterminer la valeur du terrain et la valeur du bien immobilier. Pour se faire, il faut se baser sur la notion de surfaces pondérées et tenir compte des frais d’architecte et de VRD avant d’appliquer un taux de vétusté par poste.
Pour utiliser la méthode par sol et construction, il faut donc appliquer la formule suivante :
Valeur du bien = valeur du terrain + (surface pondérée * prix de construction) + frais annexe – vétusté
Généralement, l’expert commence avec la méthode par comparaison et affine son analyse avec la méthode par sol et construction. En effet, cette dernière s’avère pertinente dès lors qu’elle est bien utilisée.
La méthode du bilan promoteur inversé
Cette méthode est réservée pour l’évaluation d’un bien en vue d’un projet mené par un promoteur. En effet, elle est utilisée principalement par les promoteurs et les lotisseurs.
Ainsi la méthode du bilan promoteur permet de déduire la valeur du terrain ou de l’immeuble à partir du prix de vente de l’opération envisagée. Elle tient ainsi compte des différents coûts liés à l’opération immobilière. Cette valeur est aussi appelée « charge foncière ». Autrement dit, cela revient à calculer le retour sur investissement de l’opération envisagée par le promoteur immobilier.
Pour se faire, l’expert calcule le chiffre d’affaires du projet immobilier en calculant son prix de revient.
Il doit alors déterminer les revenus annuels en analysant les conjonctures économiques du secteur, les projets d’urbanisation, les potentiels revenus locatifs ainsi que la valeur des équipements. Ensuite, il déduit les coûts liés à l’opération afin d’obtenir l’estimation du bien.
Quoiqu’il en soit les méthodes d’évaluation, des biens immobiliers et fonciers sont multiples et doivent être adaptés selon la destination et l’usage du bien à estimer !
Bon à savoir : Les méthodes d’estimation immobilière et foncière sont mentionnées dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière ainsi que par les normes d’expertise immobilière en Europe (REV Tegova).