L’agent immobilier doit vérifier la solvabilité d’un candidat locataire, mais qu’en est-il d’un futur acquéreur ? On est en droit de se demander quelles sont les obligations et le devoir de conseil de l’agent envers ses vendeurs. Est-ce que sa responsabilité peut être engagée ?
Est-ce qu'un agent immobilier doit vérifier la solvabilité de l’acquéreur ?
Une jurisprudence constante indique clairement qu’un agent immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des candidats locataires. Il doit donc procéder à des vérifications sérieuses quant aux documents transmis par le locataire. Il ne s’agit pas en effet de demander uniquement les bulletins de salaire, il se doit également de vérifier si le locataire est à jour du paiement des loyers de sa précédente location. Pour cela, l’agent doit se référer à la liste des pièces pouvant être exigées au locataire et sa caution fixée par le décret n°2015-1437.
Vous n’avez pas pu obtenir tous les justificatifs demandés ? Le bailleur souhaite malgré tout louer le logement ? Dans ce cas, vous devez l’informer par écrit afin de le mettre en garde sur la solvabilité du locataire au titre de votre devoir de conseil.
Mais qu’en est-il pour un acquéreur ?
Bien que la vérification de la solvabilité de l’acquéreur ne coule pas de source, elle n’est pas uniquement réservée à la banque. En effet, en tant qu’agent immobilier vous devez également vérifier que l’acquéreur dispose bien des moyens suffisants pour acheter un logement. La raison ? Lors de la signature du compromis, le bien est immobilisé, si l’acquéreur n’est pas solvable, le vendeur peut vous reprocher cette perte de temps inutile.
C’est pourquoi vous devez demander et garder les copies des deux derniers avis d’imposition et les trois derniers justificatifs de revenus (bulletins de salaire ou bilan). De même, les acquéreurs doivent justifier l’apport personnel avec des relevés de banque ou une attestation de cette dernière. La liste des pièces demandées dépend donc du profil des acquéreurs et de la spécificité du dossier.
Également, à la signature du compromis, un acompte doit être payé par l’acquéreur et déposé sur un compte séquestre soit de l’agence immobilière, soit directement chez le notaire. En effet, la signature d’un compromis sans séquestre ou avec un montant dérisoire engage la responsabilité de l’agence selon des jugements en cours d’appel. Dans le cas où le séquestre n’est pas réglé par virement ou chèque de banque, l’agent immobilier doit prévoir une clause de caducité au compromis en cas de chèque sans provision.
En résumé, vous devez demander tous les documents prouvant la solvabilité d’un acquéreur, afin de vous protéger en cas de défaillance de ce dernier.
Bon à savoir :
L’obligation de conseil de l’agent est une obligation de moyens et non de résultat. Autrement dit, vous devez mettre tout en œuvre pour réaliser votre mission sans obligation de résultat. L’obligation de conseil est donc analysée au cas par cas. Ainsi, votre responsabilité envers le vendeur en cas de refus de prêt à l’acquéreur n’est pas automatique.
Solvabilité de l’acquéreur : une obligation envers Tracfin
Vérifier, obtenir et conserver les justificatifs de la solvabilité de l’acquéreur est une obligation de l’agent envers le vendeur, mais aussi envers Tracfin. En effet, les professionnels de l’immobilier font partie de la liste des métiers qui doivent déclarer les opérations douteuses et suspectes à l’État, notamment afin de lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. (L561-15 du code monétaire et financier)
Mais pour pouvoir déclarer une opération suspecte, il faut que l’agent détienne les justificatifs de la solvabilité et de la provenance des fonds. Cette obligation de vérification est donc aussi imposée par les pouvoirs publics.
Comment demander les justificatifs aux acquéreurs ?
Un acquéreur peut être réticent à vous transmettre ses ressources et les justificatifs de son apport personnel. Pour lui, seule la banque est apte à demander et vérifier ces informations.
Aussi, vous allez devoir être diplomate et pédagogue afin de lui faire comprendre qu’il s’agit d’une obligation envers les propriétaires. En effet, au même titre que l’acheteur veut avoir des garanties pour le logement (diagnostics immobiliers, procès-verbal d’assemblée générale, décompte de charges …), le propriétaire souhaite que la vente se concrétise et que l’acquéreur soit solvable.
Si vraiment il persiste dans son refus, vous devez prévenir les propriétaires que vous n’avez pas obtenu les justificatifs et vous devez les mettre en garde avant qu’il signe l’offre d’achat ou le compromis de vente. Toujours par écrit, afin de pouvoir apporter la preuve que vous avez exercé votre devoir de conseil.
Bien que ces démarches apparaissent comme contraignantes, elles peuvent permettent finalement de gagner du temps dans le cadre d’une vente. En effet, pourquoi conclure un compromis de vente, mobiliser un bien, alors que les acquéreurs ne sont pas solvables ? Finalement, cette obligation de vérification a du bon pour le vendeur, mais aussi pour vous en tant qu’agent.