Afin de lutter contre le blanchiment d’argent, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif appelé TRACFIN, qui permet aux agents immobiliers et aux autres professions au centre de transactions financières importantes (notaire, expert-comptable, avocat…) de transmettre toutes les opérations qui leur sembleraient suspectes. Dès lors, quelles sont vos obligations en tant qu’agent ? Comment reconnaître une opération douteuse ? Comment fonctionne le service Tracfin ?
Tracfin : Quelles sont les obligations des agents immobiliers ?
Le code monétaire et financier a établi une liste des métiers exposés aux risques d’opérations douteuses telles que le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Le secteur de l’immobilier est particulièrement concerné. C’est pourquoi les professionnels de l’immobilier sont soumis à un certain nombre d’obligations, et notamment ils doivent déclarer des opérations de vente, d’achat ou de location qui semblent suspectes. Pour cela, il y a le dispositif Tracfin (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins), créé par le ministère de l’Économie.
Néanmoins, il apparaît que les agents immobiliers ont tendance à manquer à cette obligation, plus par méconnaissance de la loi que volontairement.
Et pourtant, si un agent ne déclare pas une opération suspecte à Tracfin, il peut être considéré comme un complice, même involontaire, et s’exposer à une condamnation judiciaire.
Quelles sont les opérations « suspectes ou douteuses » ?
Dans le cadre de votre métier d’agent immobilier, votre suspicion peut être éveillée dans les cas suivants :
- Lorsque le prix de vente d’un bien immobilier vous semble anormalement sous-évalué par rapport au prix du marché.
- S’il existe un décalage important entre le profil financier de l’acquéreur et du bien acheté.
- Lorsque le montage financier et juridique de l’opération s’avère anormalement complexe ou s’il y a un recours à une société-écran.
- Lorsque le client refuse de fournir les preuves de la provenance de son apport personnel.
- Si l’opération émane d’une personne ou d’une société installée dans un pays inscrit sur la liste du Gafi ou considéré comme une zone de guerre.
À savoir :
Le code monétaire impose aux agences immobilières de mettre en place une procédure écrite afin d’identifier et évaluer les risques liés au blanchiment d’argent et les mesures prises pour les détecter. En outre, les professionnels doivent être en mesure de connaître et d’identifier chaque client et leur degré de risque. Ce protocole permet d’établir une échelle de risque associée à un degré de vigilance qui conduira ou non à une déclaration Tracfin.
Comment fonctionne Tracfin ?
Vous devez dans un premier temps vous inscrire sur la plateforme Tracfin et nommer un correspondant. Ce dernier sera la personne en charge de faire remonter les transactions suspectes. De plus, il devra s’occuper de traiter les demandes de communication de documents et justificatifs.
Ensuite, si une opération suspecte est repérée, le correspondant doit établir une déclaration de soupçon sur la plateforme. Elle doit être faite le plus tôt possible et avant que la transaction soit finalisée.
Ainsi, la déclaration de soupçon doit comporter les informations suivantes :
- L’identité du déclarant.
- Les éléments d’identification et de connaissance du client.
- Les éléments d’analyse du soupçon motivant la déclaration.
En résumé, Tracfin est un outil administratif. Lorsque la transaction immobilière frauduleuse est détectée, le système Tracfin fait remonter l’information au procureur de la République qui se charge de la suite des investigations.
Quelles sont les sanctions en cas de manquement à vos obligations ?
Il apparaît que le secteur de l’immobilier est particulièrement représenté dans les manquements aux obligations de Tracfin. À titre d’exemple en 2018, sur 128 condamnations prononcées, 89 concernent l’immobilier.
Les sanctions encourues en cas de manquement grave et répété peuvent être disciplinaires (retrait de la carte professionnelle) ou financières (amendes), et ce même si le manquement est involontaire.
Comme vous le constatez, les conséquences peuvent être lourdes si vous manquez à votre obligation de déclaration à Tracfin. Alors un conseil, pensez à former votre équipe afin qu’elle soit en mesure d’identifier les profils et transactions suspects. Il existe d’ailleurs des formations Tracfin en e-learning, alors n’hésitez pas à inscrire vos collaborateurs !